啟東市財政局的啟東市財稅大樓物業管理服務項目即將實施，現就本服務項目進行市場詢價調研。

一、項目具體需求說明

（一）服務范圍：
啟東市財稅大樓位于民勝路東側、牡丹江路南側地塊。目前為啟東市財政局及國家稅務總局啟東市稅務局的辦公大樓（簡稱財稅大樓）。本項目占地面積30畝，主樓為17層建筑物。總建筑面積約29272平方米；地下室面積約7160平方米，汽車停車位約149個；道路、停車場及廣場總面積約3000平方米，包含汽車停車位約212個；景觀綠化面積約8000平方米，建筑群為封閉式結構有圍墻。
（具體建筑面積、外場面積，以現場勘查實際為準）

（二）服務執行的標準、規范：
如在項目實施過程中，如國家標準修改，應按照最新國家標準實施；如磋商文件規定高于國家標準，無論新舊標準，均按磋商文件規定實施；如磋商文件規定低于國家標準，無論新舊標準，均按國家標準規定實施。如磋商文件內有內容相互矛盾，以高標準高要求的為準。以上有關風險等由成交供應商自行承擔。

（三）服務內容及要求：
1.物業管理基本情況
A、財稅大樓設備基本情況
設備管理分為：變配電系統、電氣設備系統、空調設備系統、給排水設備系統、電梯系統和會議系統等。

（1）變配電系統主要設備：供電采用兩路電源輸入，主要是10KV變壓器和配電機房。

（2）電氣系統主要設備：機電設備管理機房（包括監控機房）、動力柜（箱）約24只、照明柜（箱）約20只、插座約1350只、開關約420只、燈具約 2250套；機房主機及電池設備；“一卡通”系統設備。

（3）空調系統主要設備：多聯機組約14臺、風機盤管約209只、百葉防蟲口約121個、隔柵回風口約70個。

（4）給排水系統主要設備：各類水泵約16臺。

（5）電梯系統主要設備：客梯4 臺、消防電梯1 臺，食堂專用電梯2臺。

（6）會議系統主要設備：音頻系統/視頻系統各約11套。

備注：成交供應商只需負責財稅大樓的設施設備的管理。
B、衛生保潔基本情況
保潔總面積為23000平方米，分為建筑物內和建筑物外保潔兩部分。
建筑物內保潔面積：約14500平方米；
建筑物外保潔面積：約8500平方米，主要為樓前場地及周圍、內院及通道及附著物、停車場、綠化帶等。
墻面玻璃約2000平方米、雨蓬玻璃約110平方米。
財政局食堂1個；稅務局食堂1個。
大樓內衛生間約19個；各式臺盆約25個；便器約72個；小便斗約30個；洗滌、拖把池約12個；
疏通維護：雨水管約500米，雨水檢查井約3座；廢水污水管約500米，污水檢查井約1 座；糞便污水管，糞便污水檢查井約1座，化糞池約1座；含油污水管約100米，檢查井約1座。
C、餐飲基本情況
財政局食堂約有65人就餐，稅務局食堂約有200人就餐。
D、稅務局會議服務基本情況
會議服務共有大小會議室、接待室等約34 間，總使用面積約1500平方米。
E、行政管理基本內容
根據采購人要求，負責人員招聘、培訓、分工、管理、考勤、考核等；加強與采購人的協調、溝通；及時征求采購人的意見、建議要求，并歸納問題進行分析、研究，制訂整改措施并組織落實。
注：以上具體數據，以現場勘探為準。
2.物業管理的內容與要求
A、服務質量總體要求
供應商應當按照國家建設部制定的《全國城市物業管理示范大廈標準及評分細則》提供服務，同時，供應商保證其所提供的物業管理服務在本合同履行期間的第一年達到市級物業管理優秀大廈標準，且管理項目被評為南通市物業管理優秀大廈。
B、分項管理內容要求
供應商應當按以下內容和要求提供物業管理服務：

（1）財稅大樓設備管理的內容與服務質量要求
1）設施設備管理的內容
①變配電系統：變配電設備的運行操作、日常巡視抄表、定期檢查、計劃保養、故障維修、應急處理、配電間強電井清潔等工作。其中定期檢查內容包括：
變壓器及旋轉電機的聲音、濕度是否正常。變壓器的冷卻裝置運行是否正常；
電容器有無異聲及外殼是否有變形膨脹等現象；
電力電纜終端盒無滲漏油現象；
各種符號指示是否正常，二次回路的小開關、小刀閘位置是否正確。
儀表指示是否正常，指針有無彎曲、卡住現象，電度表有無停走或倒走現象。
直流電線電壓及浮充電流是否適當。
大風來臨前，檢查周圍雜物，防止雜物吹進設備，大風時注意室外軟導線偏后相間及對地距離是否過小。
雷電后，檢查瓷絕緣有無放電痕跡，避雷針是否放電，雷電計數器是否正常工作。
重負荷時，檢查觸頭，接頭有無過熱現象。
夜間熄燈巡視檢查瓷絕緣有無放電閃路現象。連接點處有無過熱發紅的現象。
檢測每三年一次，由有資質的專業公司實施。
②電氣設備系統：配電間出線樁頭至各動力柜（箱）、照明柜（箱）、電纜、母線、照明燈、應急燈、電源插座、泛光亮化照明、庭園照明等設備的運行操作、日常巡視抄表、定期檢查、計劃保養、故障維修、應急處理、強電井清潔等工作。
③空調設備系統：冷凍機組、風冷熱泵、各空調機組、自控裝置、加濕器、熱交換器、冷卻循環泵、冷水循環泵、熱水循環泵、集水/分水器、空調風機、風機盤管、調節器、風管、風口等系統設備的運行操作、日常巡視、機房清潔等工作。
④給排水設備系統：生活水泵、排水泵、潛水泵、水箱、水池、水處理裝置、電熱水器、衛生潔具、污水處理、室內外管道、閥門及水表附件等系統設備的運行操作、日常巡視、數據記錄、定期檢查、計劃保養、故障檢修、應急處理、機房清潔等工作。
⑤電梯系統：電梯按規定或約定時間保持正常運行，安全措施齊全有效，值班記錄清晰。轎廂、井道、機房保持清潔，通風、照明及附屬設施完好。負責與專業維保單位的聯系及現場管理工作。制訂相應險情應急處置辦法。
2）設備管理服務質量要求
①設備、設施完好率達到100%；設備管理、保養、檢修制度完備，記錄完善。
②接到故障報修通知后，5分鐘內需到達現場。維修及時率達100%，維修合格率達100%。
③監督電梯維保單位，對電梯維修保養措施落實，運行養護記錄完善；轎箱內外、扶手、井道保持清潔。
④供水、蓄水設備設施運行正常；排水、排污系統暢通，無堵塞、漫溢現象。
⑤加強空調機組裝置的日檢，及時發現問題，聯系維保單位修理，督促、協助維保單位定期對空調進行檢查，保養，確保運行正常，無超標噪音，符合國家環保噪聲限值標準。
⑥照明系統外觀整潔無缺損、松落等安全隱患，無蚊蟲、蜘蛛網、積塵等。
⑦確保無重大設備責任事故及重大安全事故發生。
⑧制定設備管理制度、操作規程、工作守則。
⑨制定各設備系統的經濟運行方案，記錄各設備運行參數，定期分析并加以調整。

（2）財稅大樓室內外衛生保潔（含幕墻）管理服務內容及其要求
1）衛生保潔服務內容
①所有辦公室內的日常保潔及地板、沙發、棉織布品（如窗簾等）的清潔保養。
②會議室、會議中心所有會議室的保潔。
③健身房日常保潔、及設備的日常清潔。
④公共部位的所有清潔保養工作，包括電梯、門窗、走廊、樓梯、樓道、庭院、廁所、大廳、茶水間、廣場、停車庫以及痰盂、垃圾箱等。
⑤垃圾的清運工作。
⑥大樓內外各類大理石的清潔保養。
⑦大樓外墻石材、玻璃幕墻高空保潔，一年一次。
⑧適當范圍內新增保潔管理服務項目。
⑨主樓廣場各類設施的防盜和重大節日（活動）的環境布置所需管理服務。
2）衛生保潔服務要求